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土地他項權利登記應更加明確
土地他項權利的內涵和外延 土地他項權利登記與國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權登記一樣，登記后即受法律保護。所以，怎樣正確理解土地他項權利的內涵和外延，十分重要。 《土地登記規則》第二條第二款規定：“本規則所稱土地他項權利，是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律和行政法規規定的需要登記的其他權利。”至于“其他權利”包括哪些內容，只是在《確定土地所有權和使用權的若干規定》的第五十四條作了簡單的規定，即“地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的（樓房除外），土地使用權確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項權利。平面交叉使用土地的，可以確定為共有土地使用權，也可以將土地使用權確定給主要用途或優先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項權利”。 依據對上述規定的理解，結合實際工作來看，土地他項權利的內容比較廣，應包括土地抵押權、承租權、通行權、滴水權、流水權、通風權、采光權等。 存在問題 一是對土地他項權利設定的種類，法規政策規定不夠明確。在《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十四條中，對土地他項權利的種類規定得比較含糊，造成了理解上的不一致和實施中的不統一。 二是土地他項權利設定登記的操作程序、方法尚不規范。《土地登記規則》中對土地抵押權、承租權如何登記，規定得相對明確具體，而其他的他項權利如何登記，沒有明確規定，造成實際工作中操作困難。 三是土地他項權利設定登記的部分調整范圍有悖于《民法通則》的規定。《民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、http://www.gydabaoji.com/news/559FF5D3E08AC163.html排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”也就是說，通行權等相鄰關系是民法所調整的范圍，產生爭議訴訟時應按民法程序及相關規定進行。相鄰關系的成立無需登記即可發生，相鄰人因相鄰關系的事實存在而享有民事權利，不因土地他項權利登記而改變。 四是土地主管部門與房產主管部門分頭登記，容易出現矛盾。兩部門抵押登記的抵押權人、抵押期限等經常出現不統一的情況，容易造成法律糾紛，也給政府部門形象帶來影響。 三點建議 一是明確界定土地他項權利的種類。土地登記時應只登記土地抵押權和承租權，對其他屬于民法調整的相鄰關系，則不予登記。 二是不動產登記工作應統一由國土部門負責。目前房產、林地、草地等不動產登記工作分屬不同部門負責，帶來了多頭管理、重復管理的弊端，增加了行政開支和管理矛盾。由單一部門統一進行不動產登記，符合時代發展的要求。目前，國土部門經過多年的土地登記發證工作，進行了全方位的調查，管理資料齊全，有能力也有條件承擔起這項工作。 三是建立土地他項權利登記風險基金。鑒于這項工作的高度復雜性，政府應該建立土地他項權利登記發證的賠償風險基金，以應對工作中出現的失誤。
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