企業房屋租賃業務的納稅籌劃

時間：2023-04-30 18:25:03 資料我要投稿

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企業房屋租賃業務的納稅籌劃

摘要：隨著我國“營改增”稅制改革的不斷深化和推廣，現代服務業中的有形動產租賃業務采用17%的增值稅稅率，物流輔助服務采用6%的增值稅稅率。這樣一來似乎對不動產的租賃業務打擊比較大。經過對現行政策的分析，本文以不同的服務方式下的房屋租賃業務為例，來探討納稅籌劃方法和技巧，供廣大會計實務者借鑒。

關鍵詞：房屋租賃；倉儲業務；物業管理；服務方式

一、房屋租賃服務方式的類型

1.1房屋租賃業務概念及相關政策規定。根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發[1993]149號）的規定，租賃業（包括房屋租賃業務），是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。《合同法》明確規定：房屋租賃合同的出租人按約定承擔租賃物的維修責任等主要責任。

1.2倉儲業務概念及相關政策規定。根據《財政部國家稅務總局關于在上海市開展交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2011〕111號）的規定，物流輔助服務，包括航口服務、港口碼頭服務、代理報關服務、倉儲服務、裝卸搬運服務等。而倉儲服務，是指利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業務活動。《合同法》也明確規定：倉儲合同的保管人有接驗倉儲物，給付倉單、妥善保管倉儲物、返還倉儲物，并承擔保管期間倉儲物滅失、毀壞等法律風險。

1.3物業管理業務概念及相關政策規定。物業管理企業根據財政部（財基字[1998]7號）的規定，接受業主管理委員會或物業產權人，使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。因此，對物業管理企業代有關部門收取的房租，房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。

二、案例引入

位于東陽市中心的某企業因市場行情的變化，做出戰略的調整，將原有50000m2廠房打算對外出租，廠房的原造價為3000元/m2，按照30年的使用期限進行計提累計折舊。如何在出租的方式上進行改變而提高效益？最終提出了2個方案：

方案一：將廠房全部提供為房屋租賃服務類型的業務，并與承租方協商一致，按照每月租金15元/m2的價格出租，這樣一年的出租收入=50000×15×12=9000000元

方案二：將廠房的30000 m2對外提供租賃服務，但與承租方協商，承接承租方20000 m2的倉儲服務業務，本公司提供專門的人員和設備進行24小時全天候的管理和服務。出租的租金為每月租金12元/m2，提供倉儲服務業務的收入為每月租金20.5元/m2。由于提供了專門的人員和設備進行倉儲服務，這樣每年就發生200000元的專項固定成本。按照這種模式進行該企業一年的收入=租賃服務收入+倉儲服務收入=30000×12×12+20000×20.5×12=9240000元

三、案例對比分析，正確決策

（1）依據稅收法律政策的規定，對上述2方案進行對比分析，做出正確的決策。

方案一：營業稅=9000000×5%=450000元（出租行業的營業稅稅率為5%）；城建稅=450000×7%=31500元（位于東陽市中心，即城建稅稅率為7%）；教育費附加=450000×3%=13500元；房產稅=9000000×12%=1080000元（從租計征，稅率為12%）；相關稅費合計=450000+31500+13500+1080000=1575000元。

方案二：

營業稅=4320000×5%=216000元（出租行業的營業稅稅率為5%）；增值稅=4920000/（1+3%）×3%=143301元（根據“營改增”政策規定，因其提供的應收服務年收入低于500萬元，征收率為3%）；城建稅=（216000+143301）×7%=25151.07元（位于東陽市中心，即城建稅稅率為7%）；教育費附加=（216000+143301）×3%=10779.03元；房產稅=從租部分（提供租賃服務業務部分）+從價部分（提供倉儲業務部分）=4320000×12%+20000×3000×（1-30%）×1.2%=1022400元；相關稅費合計=216000+143301+25151.07+10779.03+1022400=1417631.1元。

（2）對上述兩個方案進行差額分析，分析如下：

方案一：

收入額=9000000元；成本費用=1575000元

方案二：

收入額=9240000元；成本費用=1417631.1+200000=1617631.1元

依據上述兩個方案的稅費計算結果，再通過差額分析：（不能簡單的用哪一個方案的利潤大就選擇哪一個方案，因為他們的投入是不一樣的，所以我們應該采用差額比較法，通過追加的成本與產生的效益進行比較，得出結論。）

方案二比方案一收入增加240000元

方案二比方案一成本費用增加42631.1元

得出結論：方案二雖然比方案一成本增加，但收入也增加，而且收入增加額大于成本費用的增加額。所以方案二比方案一要好，最終應該選擇方案二。

（3）對方案二進一步的思考

是否方案二為最優方案呢？該企業的稅務顧問又提出了一種更優化的方案？（為方案三）。

因為該廠周邊配套設施服務周全，運動器械和園林綠化尤為豐富，每天都有清潔工人為其打掃，但從來沒有向承租方收取任何的物業管理費用。先提出將原來的房租租賃費每月租金12元/ m2分解為租金9元/m2和物業管理費3元/m2，這樣不會增加承租方的任何成本費用，對出租方的收入也不產生任何的變化，但對出租方企業的稅費發生了較大的變化（成本費用發生變動），主要就是計征房產稅方面發生了變化。分析如下：營業稅=租賃服務部分+物業管理服務部分 =30000×9×12×5%+30000×3×12×5%=216000元；增值稅=4920000/（1+3%）×3%=143301元；城建稅=（216000+143301）×7%=25151.07元；教育費附加=（216000+143301）×3%=10779.03元；房產稅=從租部分（提供租賃服務業務部分）+從價部分（提供倉儲業務部分）=30000×9×12×12%+20000×3000×（1-30%）×1.2%=892800元；相關稅費合計=216000+143301+25151.07+10779.03+892800=1288031.1元

綜上所析，我們可以分析得出方案三比方案二還要好，給企業帶來的經濟效益更加明顯。

四、小結

通過對上述實際經濟案例分析，我們可以得出要想做好稅收籌劃，會計人員必須要熟悉我國的財稅政策，特別對新的財稅政策的解讀分析，而且要研究政策對本行業或者本企業的經濟業務的影響。本文主要對房屋出租的服務方式的不同而產生不同的稅收效應分析，指引企業在類似經濟業務的情況下做出合理的決策。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，2009.

[2]《中華人民共和國營業稅暫行條例》，2009.

[3]劉霞玲，《房屋租賃納稅籌劃方法點評》，財會月刊，2011年31期.

作者介紹：胡曉鋒（1981-），男，浙江上虞人，本科，講師、會計師、經濟師。研究方向：稅務會計。

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